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Requisitos para impedir la enervación del desahucio

El Tribunal Supremo ha establecido los requisitos para impedir la enervación del desahucio por el arrendatario.

La enervación del desahucio por falta de pago de pago de la renta o cantidades debidas (ya sea de vivienda como de local de negocio), es la posibilidad que tiene el inquilino de rehabilitar el contrato y evitar el lanzamiento de la finca.

Como todos sabéis, la principal obligación que tiene un arrendatario es pagar la renta y aquellas otras cantidades que se hayan pactado (ejemplo: suministros de luz, agua, comunidad, IBI, etc.). Si no cumple con dicha obligación, el arrendador puede ejercitar una acción judicial para recuperar la vivienda o local arrendado por la falta de pago de dichas cantidades debidas, ejercitándose en el Juzgado el juicio de desahucio.

Ahora bien, aunque la Ley permite al arrendador recuperar la finca por incumplimiento del inquilino en el pago de dichas cantidades, la Ley le concede al inquilino por UNA SOLA VEZ a lo largo de la vida del contrato, que hasta el momento en el que finalice el requerimiento de pago en el correspondiente juicio de desahucio, abone las cantidades reclamadas y aquellas otras que se hayan venido devengando, es decir, que pague la totalidad de la deuda que tenga con el arrendador. En este caso, y siempre que haya sido la primera vez que ocurra esto, el contrato se rehabilitará y podrá seguir el inquilino en la finca alquilada.

Dicho lo anterior, la Ley tambien también dice (último párrafo del art. 22.4 LEC) que esta oportunidad de enervación NO SERÁ POSIBLE, cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

EJEMPLO:

El inquilino adeuda la renta de los meses de septiembre y octubre que tenía que abonar en los primeros 7 dias de cada mes. El arrendadorel dia 20 de octubre requiere fehacientemente de pago al arrendatario, y transcurridos 30 dias desde el requerimiento (del 20 de octubre al 20 de noviembre), presenta seguidamente la demanda de desahucio en el Juzgado.

En este caso, no cabrá la enervación del desahucio aunque se trate de la primera vez, pues ha existido unrequerimiento y se han cumplido los plazos legales sin que el inquilino haya abonado las cantidades debidas.

REQUISITOS PARA IMPEDIR LA ENERVACIÓN DEL DESAHUCIO. EL REQUERIMIENTO DE PAGO.

El Tribunal Supremo, ha señalado los requisitos mínimos que ha de contener el requerimiento de pago para impedir que el inquilino ejercite el derecho de enervación del desahucio, interpretando el citado artículo 22 de la LEC:

Requisitos mínimos para impedir la enervación del desahucio:

1.-  La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2.-  Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3.-  Ha de referirse a rentas impagadas.

4.-  Debe transcurrir el plazo legalmente previsto desde el requerimiento hasta la interposición de la demanda, que actualmente es de 30 dias.

5.-  Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Según el Tribunal Supremo NO SE EXIGE que se comunique al arrendatario:

1.-  Que el contrato va a ser resuelto.

2.-  Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.