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Enervación en el arrendamiento de local

La enervación en el arrendamiento de local de negocio se podrá ejercitar una sola vez a lo largo de la duración del contrato.

Antes de hablar sobre la enervación en el arrendamiento de local de negocio, vamos a explicar que cuando la ley habla de la “enervación” en un juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas, se está refiriendo a la acción que tiene a su favor el arrendatario de pagar o consignar las cantidades reclamadas y que el Juzgado no lo desahucie.

La figura de la  enervación en el arrendamiento de local de negocio es idéntica al arrendamiento de viviendas, por lo que, cuanto digamos para aquel tipo de contratos servirá también para éste último.

La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que ha sido modificada en esta cuestión por la Ley 4/2013 (en vigor desde el 6 de junio 2013) regula la enervación en los juicios de desahucio por falta de pago en su artículo 22.4 en relación con el art. 440.3, viniendo a establecer lo siguiente:

1º.-  En el plazo de DIEZ DIAS (se entienden hábiles, descontando sábados, domingos y festivos) desde que se reciba un requerimiento del Juzgado, el arrendatario podrá enervar el desahucio si paga o pone a disposición del arrendador en el Juzgado o notarialmente el importe de la reclamación y además, de todas aquellas cantidades que hayan ido venciendo, es decir,  que se tiene que ponerse al día en el pago de la renta o cantidades asimiladas (consumos de luz, agua, IBI, comunidad de propietarios, etc.) que hayan sido pactadas en el contrato de arrendamiento de local.

2º.-  No cabrá la enervación en el arrendamiento de local (también en el de vivienda) si el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior. Esto significa, que si el arrendador hubiese puesto una demanda de desahucio en otra ocasión previa y antes de celebrar el juicio (que antiguamente se celebraba) el inquilino hubiese ejercido este derecho de paralizar el desahucio, ya no podrá hacerlo una segunda vez, por lo que posiblemente el Juez declarará resuelto el contrato y si no se marcha se acordará el lanzamiento.

3º.-  Si el cobro de la renta se hubiese debido a alguna causa imputable al arrendador (ejemplo: el arrendador no quiere recibir el pago de la renta para forzar la salida del inquilino) se podrá enervar aunque sea la segunda vez.

4º.-  Por último es MUY IMPORTANTE saber que aunque sea la primera vez que el arrendatario se retrasa en el pago de la renta, no procederá la enervación en el arrendamiento de local (a la que como hemos dicho tendría derecho una sola vez a lo largo de la duración del contrato) si el arrendador lo hubieserequerido fehacientemente (notarialmente o burofax) y no paga las cantidades reclamadas antes de que interponer la demanda de desahucio. La demanda de desahucio no podrá iniciarla el arrendador hasta transcurridos TREINTA DIAS (30 días) desde el requerimiento. Es decir, el arrendatario debe pagar las cantidades debidas antes de que transcurra el plazo de 30 días desde que haya recibido el requerimiento, pues seguidamente el dueño va a presentar la demanda de desahucio y luego ya será tarde para pagar y rehabilitar el contrato de arrendamiento.

Aunque la demanda de desahucio por falta de pago de la renta se funde en el impago de una sola mensualidad, procedería  la resolución del contrato si el arrendatario no procede a la enervación del desahucio, claro está, siempre que pague dentro del plazo del requerimiento judicial (10 días) o en caso de haber sido requerido fehacientemente por el arrendador antes de que ponga la demanda judicial.

Antes de iniciar un desahucio hay que pagar las tasas judiciales.