Subrogación por fallecimiento del inquilino.
La subrogación por fallecimiento del inquilino se hará en el orden y con los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos
Cuando el inquilino fallece, existe la posibilidad de que otras personas con parentesco u otra relación sobre el difunto puedan subrogarse en el contrato de arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994) establece en su artículo 16, quienes pueden sustituirlo en el contrato y cuales son los requisitos que se exigen para que el dueño no proceda a la extinción de la relación arrendaticia.
¿Que personas pueden subrogarse a la muerte del inquilino?
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él. La persona que se encuentre divorciada , se parada o incluso separada de hecho, no puede subrogarse.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. No hace falta que la pareja de hecho esté inscrita en ningún registro, sólo demostrar la convivencia con certificado de empadronamiento, convivencia, etc.
c) Los descendientes (hijos) del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes. al igual que lo dicho anteriormente, hay que probar esa convivencia con el difunto.
d) Los ascendientes (padres) del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento. Hay que probar la convivencia.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior. Hay que probar la convivencia con el fallecido durante los dos años anteriores.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el contrato de arrendamiento quedará extinguido.
¿Qué ocurre si existen varias personas y todas ellas quieren subrogarse en el contrato?
Si existiesen varias de las personas mencionadas anteriormente, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario
de la subrogación por fallecimiento del inquilino,regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, esto es, primero el cónyuge, después la pareja de hecho, luego los hijos, etc.; la única salvedad es que si los padres del fallecido tuviesen más de 70 años, serán preferidos a los hijos del muerto.
de la subrogación por fallecimiento del inquilino,regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, esto es, primero el cónyuge, después la pareja de hecho, luego los hijos, etc.; la única salvedad es que si los padres del fallecido tuviesen más de 70 años, serán preferidos a los hijos del muerto.
En los casos por ejemplo de igualdad, (varios hijos y todos ellos quieren subrogarse en el contrato de alquiler) se resolverá en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del hijo de menor edad.
¿Que plazo hay para comunicar la subrogación por fallecimiento del inquilino?
El plazo máximo que establece el art. 16 de la LAU para notificar el fallecimiento del inquilino es dentro de los TRES MESES siguientes a la muerte. Es muy IMPORTANTE conocer este dato, ya que transcurrido dicho plazo sin comunicar la defunción, el dueño puede solicitar la extinción del contrato.
¿Qué requisitos tiene que tener esa comunicación?
1.- Comunicar por escrito el hecho del fallecimiento.
2.- Acompañar certificado registral de la defunción.
3.- Facilitar todos los datos de la persona que se va a subrogar, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.
Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos operada en 2013
La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 ha sido modificada por la Ley 4/2013, cuya entrada en vigor se ha producido el pasado dia 6 de junio de 2013. Esta reforma afecta sensiblemente a la subrogación por fallecimiento del inquilino, toda vez que se ha introducido el siguiente cambio:
” En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.”
Como vemos por el texto de la reforma citado, a partir del 6 de junio de 2013 se puede pactar en el contrato de arrendamiento que no haya derecho de subrogación por fallecimiento del inquilino, por lo que los familiares de los que hemos hablado al principio no podrán seguir en la vivienda alquilada, siempre y cuando hayan transcurrido los tres primeros años de duración del arrendamiento o si la muerte se produce antes, se extinguirá a los 3 años.
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