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Plazo de devolución de la fianza en el alquiler

El plazo de devolución de la fianza en el alquiler es de un mes desde que se devuelve el inmueble a su dueño y se entregan las llaves.

El art. 36. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994) que sigue en vigor actualmente, dispone que el importe de la FIANZA que se entregó al dueño de la vivienda o local de negocio cuando se firmó el contrato de arrendamiento, deberá ser devuelta al inquilino al finalizar el alquiler. Si transcurrido UN MES  desde laENTREGA DE LAS LLAVES del inmueble no se hubiese devuelto la fianza, devengará el interés legal.

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El citado artículo 36.4 (LAU) obliga a devolver la fianza, siempre que no aparezcan desperfectos en la vivienda imputables al inquilino, ya que la finalidad que tiene el pago de la fianza es responder de los daños que aparezcan en el inmueble cuando termina el arrendamiento. El inquilino no responderá de los deterioros cuando se deban a un USO NORMAL  de la vivienda o local de negocio.

El plazo de devolución de la fianza en el alquiler, UN MES,  está establecido a efectos del inicio de la obligación de abonar intereses, siempre que el arrendador no venga autorizado a retener la suma constituida como fianza por la existencia de desperfectos en la vivienda o mobiliario. En ese plazo del mes, el dueño de la vivienda o local de negocio debe hacer las comprobaciones necesarias (informes técnicos, fotografias, etc.) para asegurarse de que  la finca no tiene daño y proceder en su caso a laliquidación si se adeudan rentas o cantidades asimiladas como recibos de luz, agua, Comunidad de propietarios, etc.

            ¿Se puede compensar la fianza con rentas atrasadas?

Nos referimos al supuesto de la no devolución de la fianza al inquilino, alegando el dueño que se adeuda algún mes de renta u otras cantidades asimiladas como recibos de luz, agua, etc.

Hemos de deciros que el tema de si cabe o no detraer de la fianza la renta impagada, es un asunto en el que los Juzgados y Tribunales no terminan de ponerse de acuerdo en dar una respuesta unánime, ya que hay sentencias que sostienen que no cabe tal compensación, es decir que si no existen desperfecto el dueño tiene que devolver la fianza y reclamar en un procedimiento el impago de las rentas, y hay otras que permiten que el dueño proceda con el importe de la fianza a compensar la deuda que tiene el inquilino, ya sea por desperfectos como por impago de otras cantidades.

Este último sector que mantiene la compensación, argumenta que la fianza se constituye para indemnizar las consecuencias que se deriven del contrato de arrendamiento, y como la renta impagada es una obligación del inquilino,  resultaría antieconómico provocar un nuevo litigio para hacerlas efectivas, procediendo descontar del importe de la fianza la cantidad correspondiente a los meses de renta adeudada.

Sirva como EJEMPLO una sentencia reciente dictada por la AP Madrid (Sección 9ª) de fecha 12.04.2013, que dice:

” La arrendadora no alega que haya debido aplicar la fianza a ningún desperfecto ocasionado por la arrendataria en las naves que estuvieron arrendadas ni ha devuelto su importe a esta. Por ello, surge la obligación de devolver la fianza a la arrendataria, y concurriendo esta deuda de la arrendadora con la deuda que mantiene la arrendataria por rentas y otros conceptos, es claro que ha de producirse la compensación de deudas en la cantidad concurrente, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.195 , 1.196 y 1.202 del Código civil , efecto que no depende de la voluntad de ninguna de las partes, sino del cumplimiento de los requisitos legales, supuesto en que esa extinción de ambas deudas en la cantidad concurrente tiene lugar de forma automática y por ministerio de la ley.”

           ¿Qué importe exige la ley que  se entregue de fianza?

El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Ubanos 29/94  dispone que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a:

-  UNA MENSUALIDAD de renta en el arrendamiento de VIVIENDAS.

-  DOS MENSUALIDADES de renta en el arrendamiento para USO DISTINTO del de vivienda (ejemplo: loslocales de negocio).

Esta cantidad ha de ser depositada por el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente. Si no lo hace, estará sujeto a una serie de sanciones reguladas por cada Comunidad Autónoma. (lea las sanciones establecidas en MADRID, ANDALUCIA, CATALUÑA, COMUNIDAD VALENCIANA, etc.).

Sobre esta cuestión, sólo indicar que a parte de esta cantidad que como fianza ha de depositarse en la Comunidad Autónoma, se puede pactar  en el contrato de alquiler otro tipo de garantías (art. 36.5 LAU)como por ejemplo quese exija que el inquilino entregue 3 mensualidades de renta o que afiance mediante un aval bancario, etc.; estas cantidades que se exigen como garantías no se depositarán en la Comunidad Autónoma correspondiente.

              RESUMIENDO:   La finalidad principal de la fianza en el alquiler es la de responder de los daños o desperfectos imputables al inquilino que aparezcan cuando termina el contrato de arrendamiento. Asimismo, la mayoría de los Juzgados tambien considera que el importe de la fianza servirá para compensar la obligación de pago de las rentas o cantidades asimiladas si el arrendatario debiera alguna cantidad al finzalizar el contrato (aunque hay Audiencias Provinciales que no acogen esta tesis).  Terminado el contrato, con entrega de las llaves y la posesión del inmueble, el arrendador tiene UN MES como plazo de devolución de la fianza. Transcurrido dicho plazo, el inquilino puede exigirle su importemás el interés legal de dicha cantidad.